Όλη η αλήθεια για την επένδυση του Ελληνικού

104 1
Του ειδικού συνεργάτη
 
Tο ereportaz.gr πρώτο είχε αποκαλύψει στον Τύπο (αρχές Οκτωβρίου του 2015) τα πορίσματα των πραγματογνωμοσυνών των Πολιτικών Μηχανικών Γεωργίου Αναματερού και Ιωάννη Μελά, που είχαν συνταχθεί κατόπιν εντολής της Εισαγγελίας του ΣΔΟΕ και αφορούσαν στην εμπορική αξία του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά.

Από τα πορίσματα αυτά προκύπτει η εξής σειρά ανακολουθιών της ανακοινώσεως του Μαξίμου αυτήν την εβδομάδα όσον αφορά στα κέρδη που προκύπτουν για το Ελληνικό Δημόσιο από την τωρινή Σύμβαση μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτή, σε σχέση με την πρώτη Σύμβαση (την από 14-11-2014):


 1) Το τίμημα αυτό καθεαυτό που θα καταβάλει ο επενδυτής ελάχιστα άλλαξε. Αντί τα 915 εκατομμύρια να καταβληθούν σε δέκα χρόνια, θα καταβληθούν ίσως λίγο νωρίτερα, οπότε η παρούσα αξία του τιμήματος (600 εκατ.) ελάχιστα μεγαλώνει. Υπενθυμίζεται ότι συμφώνως προς τα πορίσματα των κων Αναματερού και Μελά, η εμπορική αξία του ακινήτου είναι από 2,5 έως και τέσσερις φορές μεγαλύτερη από το τίμημα – συμφώνως προς συντηρητικούς υπολογισμούς.
elliniko

2) Στην ανακοίνωση του Μαξίμου προστίθεται στο τίμημα των 915 εκατομ. € το ποσό των 1,5 επιπλέον δισεκ. € που θα δοθούν βάσει της νέας Συμβάσεως από την Lamda Development για έργα εντός του ακινήτου. Μα τι σχέση έχει το τίμημα που θα πάρει το Ελληνικό Δημόσιο για την πώληση του ακινήτου του με το κατασκευαστικό κόστος που αναλαμβάνει ο επενδυτής;; Είναι σαν να προστίθεται στο τίμημα που παίρνει κάποιος για να πωλήσει ένα οικόπεδο η δαπάνη που αναλαμβάνει ο εργολάβος για να κτίσει την πολυκατοικία!!


3) Λέει η ανακοίνωση ότι η συνολική δομήσιμη επιφάνεια είναι πλέον 2.700.000 m2 αντί για 3.600.000 m2 που ήταν πριν. Αναληθές. Και με την πρώτη Σύμβαση τόσο ήταν περίπου. Για την ακρίβεια ήταν 2.893.907 m2.


 4) Το μητροπολιτικό πάρκο πρασίνου και αναψυχής παραμένει, όπως και πριν, εκτάσεως 2.000.000 m2 – δεν έγινε δηλαδή καμία αύξηση της εκτάσεώς του. Επίσης πρέπει να σημειωθεί ότι το μητροπολιτικό πάρκο δεν είναι μια ευγενική προσφορά του Ομίλου Λάτση, αλλά προαπαιτούμενο από τον Ν. 4062/2012. Όσο για τα υπόλοιπα 900.000 m2 των χώρων πρασίνου της ανακοινώσεως (ακάλυπτοι, πλατείες κλπ.), και πριν τόσο ήταν περίπου, αν ρίξει κάποιος μια ματιά στο Masterplan της Foster & Partners!
Elliniko-570

5) Αναφέρει η ανακοίνωση μια σειρά έργων που δεσμεύεται ότι θα υλοποιήσει ο επενδυτής (μεταξύ των οποίων συγκαταλέγονται οι ανοιχτοί χώροι του μητροπολιτικού πάρκου πρασίνου και αναψυχής, η παράκαμψη και υπογειοποίηση τμήματος της Λεωφόρου Ποσειδώνος (εφόσον εγκριθεί) κλπ.). Μα τα έργα αυτά ανελάμβανε ο επενδυτής και προηγουμένως να πραγματοποιήσει. Στην πραγματικότητα ο επενδυτής ανελάμβανε να πραγματοποιήσει οποιοδήποτε έργο είχε να κάνει με την ολοκλήρωση του επιχειρηματικού του σχεδίου, εντός των ορίων του ακινήτου!


6) Λέει η ανακοίνωση ότι η κατασκευή του πάρκου θα ξεκινήσει αμέσως και ότι σταδιακώς θα τίθενται στην διάθεση των πολιτών τμήματά του. Μα και προηγουμένως το ίδιο προβλεπόταν να γίνει.

7) Αποκαλύπτεται ότι η ελεύθερη παραλία για το κοινό θα είναι μήκους 1 km. Μα η συνολική πρόσοψη του Μητροπολιτικού Πόλου στον Σαρωνικό είναι 3,5 km!


 8) Γιατί η ανακοίνωση χαρακτηρίζει ως «παραμονή» αυτήν του Αθλητικού Κέντρου Νεότητας Αγίου Κοσμά, αφού θα είναι προσωρινή; Το Κέντρο θα μεταφερθεί ανατολικότερα της Ποσειδώνος, εντός του μητροπολιτικού πάρκου – και με έξοδα του Δημοσίου: αυτό προκύπτει από την ανακοίνωση, αφού αναφέρεται ότι ο επενδυτής θα υλοποιήσει το μεγαλύτερο μέρος (κι όχι όλο) των πολιτιστικών και αθλητικών χρήσεων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου.

 Παρ’ ότι και για την νέα Σύμβαση παραχώρησης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά τηρείται πέπλο άκρας μυστικότητας, από όλα τα παραπάνω γίνεται φανερό ότι όλα τα μεγάλα πραγματικά ζητήματα που ανεδείχθησαν από τις πραγματογνωμοσύνες Αναματερού και Μελά παραμένουν ανοιχτά. Μεταξύ των οποίων και τα εξής:


1) Το τίμημα παραμένει εξευτελιστικό:

* Συμφώνως προς τον κο Αναματερό, ο οποίος εξέτασε εξονυχιστικά την εκτίμηση της American Appraisal για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ (η οποία ταυτίζει την εμπορική αξία του ακινήτου με την επενδυτική αξία του σχεδίου Λάτση – πράγμα με το οποίο ο πραγματόγνωμονας διαφωνεί εντόνως), το τίμημα και πάλι δεν θα έπρεπε να είναι κάτω από 1,5 δις €.


* Συμφώνως προς τον κο Μελά από την άλλη, ο οποίος προχωρεί συμφώνως προς την σωστή εκτιμητική μεθοδολογία στην εκπόνηση ενός σεναρίου βέλτιστης αξιοποίησης του ακινήτου (συμφώνως πάντα προς τον Ν. 4062/2012, δηλαδή με την παραδοχή κατασκευής από πλευράς του Δημοσίου των απαραιτήτων υποδομών και του μητροπολιτικού πάρκου ελαχίστης εκτάσεως 2.000.000 m2), το τίμημα δεν θα έπρεπε να είναι κάτω από 2,3 δις €.


2) Όχι μόνον το τίμημα είναι εξευτελιστικό, αλλά συμφώνως προς την από Ιουλίου 2013 τεχνική έκθεση της «3ΝΚ Σύμβουλοι Μηχανικοί», που εκπονήθηκε για λογαριασμό της «Ελληνικό Α.Ε.«, το κόστος μετεγκαταστάσεως φορέων δημοσίου χαρακτήρα που στεγάζονται στο ακίνητο είναι περί τα 135 εκατομ. € και (συμφώνως προς την πρώτη Σύμβαση) το επωμίζεται καθ’ ολοκληρίαν το Ελληνικό Δημόσιο.
elliniko
3) Ενώ με τον «Νόμο ΤΑΙΠΕΔ» (Ν. 3986/2011) ένα ακίνητο του Δημοσίου μπορεί να παραχωρηθεί για 50 χρόνια το πολύ, δυνάμει των υπ’ αριθμ. 225/2013 και 234/2013 Αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων, όχι μόνον παραχωρείται ο Μητροπολιτικός Πόλος Ελληνικού – Αγίου Κοσμά για 99

 χρόνια, αλλά δίδεται και το 30% εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας επί της γης στον ιδιώτη επενδυτή!


4) Με την πρώτη Σύμβαση, ο επενδυτής θα έχει την δυνατότητα να τροποποιεί υπό προϋποθέσεις το Τελικό Σχέδιο Ολοκληρωμένης Αναπτύξεως. Έχει γίνει πιο συγκεκριμένο στην νέα Σύμβαση το πώς ακριβώς θα τροποποιεί αυτός το Σχέδιο, ή μπορεί ξαφνικά να δούμε τον επενδυτή να πουλάει τα παράκτια οικόπεδα της «Αθηναϊκής Ριβιέρας» και να βγάζει με μιας τα έξοδα της αγοράς του;


5) Η «Δέκαθλον», τεχνικός σύμβουλος του ΤΑΙΠΕΔ, αγνόησε να αναφέρει αρκετά από τα ασύμβατα του Masterplan της Lamda Development σε σχέση με τα από τον Νόμο 4062/2012 προβλεπόμενα (σε σχέση με επιτρεπόμενα ύψη, επιτρεπόμενες χρήσεις γής, επιτρεπομένη δόμηση κλπ.). Επισημαίνεται ότι αν λόγω δικαστικών αποφάσεων ή διοικητικών πράξεων επέλθει μείωση της προτεινομένης από το Masterplan δομήσιμης επιφανείας άνω του 3%, ο επενδυτής δικαιούται αποζημιώσεως βάσει της πρώτης Συμβάσεως.


6) Ο επενδυτής βάσει της πρώτης Συμβάσεως δικαιούται επίσης αποζημιώσεως και στην περίπτωση καθυστερήσεως των εργασιών λόγω ευρέσεως αρχαιοτήτων (δηλαδή σε ένα ακίνητο όπου αποδεδειγμένως έχουν βρεθεί σε πολύ μεγάλη κλίμακα αρχαιότητες).
Επέτυχε λοιπόν η Κυβέρνηση με την τωρινή Σύμβαση να βελτιώσει έστω και στο ελάχιστο τους δυσμενέστατους παραπάνω όρους; Ή θα συνεχίσει να αναφέρεται σε κατορθώματα που είναι μόνον στην φαντασία των μελών της;


Join the Conversation

1 comment

  1. Panayiotis Constantinides Απάντηση

    Σωστά όλα αυτά, αλλά πρέπει να κάνω δυο επισημάνσεις:

    1. Όσον αφορά το μήκος της ελεύθερης παραλίας, μην ξεχνάμε ότι στο παραλιακό μέτωπο του Ελληνικού υπάρχει και η μαρίνα (Ολυμπιακό Κέντρο Ιστιοπλοϊας), που καταλαμβάνει, μαζί με μια απαραίτητη ζώνη ασφαλείας μεταξύ αυτής και της περιοχής των λουομένων, τα 2/3 του μήκους περίπου.

    2. Αν ήθελαν υψηλότερο τίμημα, δεν έπρεπε να περιμένουν 15 χρόνια από το κλείσιμο του αεροδρομίου ώσπου να το παραχωρήσουν. Στα χρόνια που πέρασαν, όλο το αεροδρόμιο απαξιώθηκε. Έγινε σκουπιδότοπος και καταυλισμός γύφτων και λαθρομεταναστών. Ακόμα και οι Ολυμπιακές εγκαταστάσεις έχουν γίνει ερείπια. Ποιος θα έδινε πάνω από €1.500.000.000 για να το πάρει στην κατάσταση που είναι; Ας παρέμενε έστω το αεροδρόμιο σε λειτουργία για ελαφρά ιδιωτικά αεροσκάφη και bizjets, και τα πτητικά μέσα της Αστυνομίας, του Ε.Κ.Α.Β. και της Πυροσβεστικής, που δεν επηρεάζονταν από την σύμβαση με την Hochtief για το «Ελευθέριος Βενιζέλος» (η οποία αφορούσε μόνο εμπορικές πτήσεις – επιβατικές και cargo).