Πλειστηριασμοί ακινήτων με βάση τις εμπορικές τιμές

78 0

Στην εμπορική αξία του εκάστοτε ακινήτου αναμένεται να πραγματοποιούνται εφεξής οι πλειστηριασμοί, με βάση τα όσα προβλέπονται στο σχέδιο νόμου για τον νέο Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. Μέχρι σήμερα, οι πλειστηριασμοί γίνονταν με βάση την αντικειμενική τιμή, η οποία όμως κατά κανόνα είναι υψηλότερη από την πραγματική αξία του ακινήτου, μετά την πτώση των τιμών ως αποτέλεσμα της οικονομικής κρίσης.

Πρόκειται για μια απόπειρα να επιλυθεί το χρόνιο πρόβλημα των τελευταίων ετών της οικονομικής κρίσης, που είχε οδηγήσει τη συντριπτική πλειονότητα των πλειστηριασμών ακινήτων, στο να κηρυχθούν άγονοι.

Ως εκ τούτου, προβλέπεται να επιταχυνθεί και η άντληση εσόδων τόσο από τις εφορίες, όσο και από τις τράπεζες, που έχουν συσσωρεύσει χιλιάδες ακίνητα από «κόκκινα» δάνεια. Μέχρι σήμερα, οι κατά τόπους εφορίες που προχωρούσαν σε κατασχέσεις ακινήτων μεγαλοοφειλετών, αδυνατούσαν να βρουν αγοραστές γι’ αυτά, με αποτέλεσμα να περιορίζονται σημαντικά τα πιθανά έσοδα.

Το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις ακινήτων χρεοκοπημένων επιχειρήσεων. Για παράδειγμα, το ακίνητο του πρώην εργοστασίου του Κεράνη στον Πειραιά έχει εκπλειστηριαστεί 14 φορές από το 2007 μέχρι σήμερα. Η αρχική τιμή εκκίνησης άγγιζε τα 21 εκατ. ευρώ, με τον τελευταίο πλειστηριασμό να έχει τιμή εκκίνησης τα 4,5 εκατ. ευρώ, χωρίς και πάλι να προσελκύει αγοραστικό ενδιαφέρον. Το πρώην εργοστάσιο στον Πειραιά αποτελείται από οικόπεδο έκτασης 4.729 τ.μ. και κτίσματα συνολικής επιφάνειας 29.434 τ.μ.

Με βάση τον νέο Κώδικα, πλέον, κάθε πλειστηριασμός ακινήτου θα γίνεται με βάση την εμπορική τιμή, η οποία σήμερα είναι χαμηλότερη κατά 30% κατά μέσο όρο σε σχέση με την αντικειμενική. Μάλιστα, σε πολλές περιπτώσεις, οι εμπορικές αξίες είναι ακόμα χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από το 2007, όταν και πραγματοποιήθηκε η τελευταία αναπροσαρμογή τους. Με τον τρόπο αυτό εκτιμάται ότι αμέσως, το κάθε ακίνητο θα καθίσταται ιδιαίτερα ελκυστικό στους ενδιαφερόμενους. Σήμερα, όχι μόνο ο πλειστηριασμός ξεκινά από την πολύ υψηλότερη αντικειμενική τιμή, αλλά επιπλέον, απαιτούνται τουλάχιστον δύο άγονοι πλειστηριασμοί, ώστε να ξεκινήσει να μειώνεται η ελάχιστη τιμή εκκίνησης.

Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα κι αν εφαρμόσει κανείς μειωτικό συντελεστή 30% στον μέσο όρο των σημερινών αντικειμενικών τιμών, εξακολουθούν να καταγράφονται σημαντικές αποκλίσεις από τις εμπορικές τιμές. Ασφαλώς, σε ορισμένες φθηνές περιοχές, μια τέτοια μείωση θα οδηγούσε σε εξίσωση αντικειμενικών-εμπορικών τιμών, όπως π.χ. σε Πετρούπολη, Περιστέρι, Κερατσίνι, Μαρκόπουλο και Γαλάτσι. Στον αντίποδα, όσο ακριβότερη είναι μια περιοχή, τόσο μεγαλύτερη είναι και η απόκλιση. Για παράδειγμα, στη Βουλιαγμένη, η μέση αντικειμενική αξία, μετά από μια οριζόντια μείωση 30% διαμορφώνεται σε 4.365 ευρώ/τ.μ., τη στιγμή που κατά μέσο όρο, οι τιμές πώλησης κατοικιών δεν ξεπερνούν τα 2.500 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση της τάξεως του 42%. Αντίστοιχα, στον Πειραιά, η απόκλιση αγγίζει το 30%, στην Καλλιθέα το 22% και στη Γλυφάδα το 24%.

Εν τω μεταξύ, ο ρόλος των τραπεζών στα πωλούμενα ακίνητα αναμένεται να ενισχυθεί κατακόρυφα κατά τη διάρκεια των επόμενων ετών. Σύμφωνα με εκτιμήσεις των εκπροσώπων του μεσιτικού κλάδου, παρά τη σημερινή ανυπαρξία, ο ρόλος των τραπεζών θα ενισχυθεί σημαντικά στο άμεσο μέλλον, καθώς θα έχουν ενεργή εμπλοκή όχι μόνο στους πλειστηριασμούς που θα ξεκινήσουν από το 2016, αλλά και στις πράξεις αγοραπωλησίας που γίνονται. Ο λόγος είναι ότι, κατά τις εκτιμήσεις των μεσιτών, τα επόμενα πέντε χρόνια, πάνω από το 50% των πωλήσεων κατοικιών, θα αφορούν περιπτώσεις ακινήτων, με τιμή πώλησης χαμηλότερη της υποθήκης τους. Αυτό αφορά πληθώρα ακινήτων για τα οποία χορηγήθηκαν υπέρογκα στεγαστικά δάνεια κατά τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας.



Join the Conversation