Σοβαρό θέμα με τους εκτιμητές κόκκινων δανείων

Με την υπ΄ αριθμ. 98/2016 γνωμοδότησή του το Ε’ Τμήμα του Συμβουλίου Επικρατείας έκρινε νόμιμο το Σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος που κατέθεσαν από κοινού για νομοπαρασκευαστική επεξεργασία οι Υπουργοί Οικονομικών και Δικαιοσύνης κοι Τσακαλώτος και Παρασκευόπουλος σχετικώς με τα “Κόκκινα Δάνεια”.

Συμφώνως προς αυτό, οι Εκτιμητές στους οποίους θα απευθύνονται οι Δικαστικοί Επιμελητές, προκειμένου να εκτιμάται η αξία ενός προς πλειστηριασμό ακινήτου, θα πρέπει να είναι Πιστοποιημένοι, της λίστας του Υπουργείου Οικονομικών.

Αυτοί έχουν το φοβερό πρόνομιο, από ό,τι αφήνεται να εννοηθεί, να μπορούν να συντάξουν την εκτίμηση “συμφώνως προς τα Ευρωπαϊκά ή Διεθνή ανεγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα, δεσμευόμενοι για την πιστή τήρηση του Κώδικα Δεοντολογίας”. Κατ’ αυτόν τον τρόπο οι Μηχανικοί που περιλαμβάνονται στους πίνακες των Δικαστηρίων, και στους οποίους θα φανταζόταν κάποιος ότι θα ανετίθετο χωρίς δεύτερη σκέψη αυτό το είδος εργασίας, παρακάμπτονται πλήρως.

Ποιοι ακριβώς όμως είναι αυτοί οι Πιστοποιημένοι Εκτιμητές;

Κατ’ αρχήν ας ξεκαθαρίσουμε ότι η “Εκτιμητική” σαν θεμελιωμένη επιστήμη δεν υφίσταται. Ακόμη και τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (μπορεί κάποιος να τα βρεί στο διαδίκτυο ως “International Valuation Standards”), δεν αποτελούν παρά ένα σύνολο προτεινομένων οδηγιών (recommandations). Οι μέθοδοι που προτείνονται από αυτά είναι κυρίως τέσσερεις και είναι απλούστατες στην χρήση για έναν έμπειρο Μηχανικό της αγοράς. Αν και κάποια εξοικείωση με κάποιες από τις οικονομικές παραμέτρους είναι κάποιες φορές απαραίτητη (π.χ. με τον λεγόμενο “συντελεστή προεξοφλήσεως” της μεθόδου των προεξοφλημένων ταμιακών ροών), γεγονός είναι ότι ειδικώς στην Ελλάδα η όλη δυσκολία έγκειται σε θέματα Μηχανικού (μιλάμε για την Ελλάδα, όπου η τεχνική νομοθεσία είναι εξαιρετικώς πολύπλοκη, και όχι π.χ. για το Ηνωμένο Βασίλειο). Ας αναφέρουμε ενδεικτικώς: θέματα αυθαιρέτων, θέματα δασικών εκτάσεων, ρυμοτομήσεις, υπόλοιπο συντελεστού δομήσεως, αλλά βεβαίως και θέματα στατικότητος, εκτιμήσεως κατασκευαστικών προβλημάτων κλπ.

Είναι ως εκ τούτου, το λιγότερο που μπορεί να πει κανείς, παράλογο το να έχει επιτραπεί, ειδικώς στην χώρα μας, σε Οικονομολόγους ή Επιστήμονες άλλων ασχέτων ειδικοτήτων να γίνονται Πιστοποιημένοι Εκτιμητές Ακινήτων. Πώς μπορεί ένας Οικονομολόγος να εξετάσει το βέλτιστο σενάριο αξιοποιήσεως ενός ακινήτου όπως του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά (με όλη την πολυπλοκότητα που διακρίνει τον Ν. 4062/2012); Είναι δε, το λιγότερο που μπορεί να πει κανείς, υποτιμητικό για έναν Πολιτικό ή Αρχιτέκτονα Μηχανικό που έχει φάει τα χρόνια του στο Πολυτεχνείο και στις οικοδομές, σαν Μελετητής ή Επιβλέπων, να πρέπει να δίδει εξετάσεις ενώπιον ενός φορέως που δίδει κάθε λογής πιστοποιήσεις (με το αζημίωτο), να πρέπει κάθε χρόνο να παρακολουθεί ανούσια σεμινάρια επί ανουσίων σεμιναρίων (πληρώνοντας κι άλλα λεφτά) και να πρέπει εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος (πέντε έτη το πολύ) να ξαναδίδει εξετάσεις για να αποδείξει ότι εξακολουθεί και είναι καλός εκτιμητής (ξαναπληρώνοντας)!

Έχει προφανώς την σημασία του να υπογραμμισθεί το γεγονός ότι τις εξετάσεις πιστοποιήσεως συμφώνως π.χ. προς τα Ευρωπαϊκά Πρότυπα τις “επέβαλε” ο ΣΕΚΕ (Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος). Ο εν λόγω Σύλλογος, του οποίου το Διοικητικό Συμβούλιο αποτελείται κατά παράβαση κάθε έννοιας κοινής λογικής από διευθυντές των Τμημάτων Εκτιμήσεων των συστημικών Τραπεζών της χώρας, γιγαντώθηκε κυρίως χάρις στο γεγονός ότι εδέχθησαν να γίνουν μέλη του οι εξωτερικοί συνεργάτες των εν λόγω Τραπεζών, για να “τα έχουν καλά” με τους ως άνω διευθυντές και να τούς γίνονται αναθέσεις εκτιμήσεων από τις Τράπεζες. Γιὰ νὰ γίνει κατανοητό το πόσο μεγάλη δυνάμη απέκτησε ο Σύλλογος, ας αναφερθεί ότι αφ’ ενός το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών σταμάτησε να υφίσταται, αφ΄ ετέρου δε ότι το Διοικητικό Συμβούλιο του άλλοτε think tank της Εκτιμητικής, του ΕΛΙΕ (Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής), άρχισε να αποτελείται κυρίως από χαμηλόβαθμα Στελέχη των Τμημάτων Εκτιμήσεων των ως άνω Τραπεζών.

Όμως ας μην επεκταθούμε επί του παρόντος σε περαιτέρω λεπτομέρειες και ας απευθύνουμε εδώ, βάσει όλων των προαναφερθέντων, μία ουσιαστική και επείγουσα ερώτηση προς τους κους Τσακαλώτο και Παρασκευόπουλο – εν όψει της επικειμένης ψηφίσεως του Νόμου του σχετικού με τα “Κόκκινα Δάνεια”: ακόμη και αν εδεχόμεθα είτε ότι πρέπει όντως να παρακαμφθούν οι Μηχανικοί που περιλαμβάνονται στους πίνακες των Δικαστηρίων (που δεν το δεχόμεθα δηλαδή καθόλου, ειδικώς για αυτούς τους Μηχανικούς που έχουν πολλαπλώς αποδείξει την προσύλωσή τους στην επιστημονική αλήθεια), είτε ότι ένας διπλωματούχος Μηχανικός πρέπει όντως να δίδει εξετάσεις πιστοποιήσεως για να μπορεί να εκτιμήσει ένα οποιοδήποτε ακίνητο (που κι αυτό δεν το δεχόμεθα καθόλου, καθώς είναι στην ουσία σαν να ξαναδίδει εξετάσεις για να αποδείξει ότι είναι Μηχανικός), είτε ότι οι φορείς που δίδουν τις πιστοποιήσεις είναι όντως καθ’ όλα έγκριτοι και οι εξετάσεις καθ’ όλα αδιάβλητες (άραγε γιατί το Κράτος δεν ανέθεσε σε έναν φορέα όπως π.χ. το ΤΕΕ την όλη διαδικασία;), είτε ότι Οικονομολόγοι μπορούν όντως να αντικαταστήσουν τους Μηχανικούς σε μια χώρα σαν την Ελλάδα (που κι αυτό επ’ ουδενί το δεχόμεθα, καθώς η τεχνική νομοθεσία, κυρίως, είναι κάθε άλλο παρά απλή), ακόμη και τότε λοιπόν, τίθεται το εξής ερώτημα: έχει τουλάχιστον προβλεφθεί ο εκάστοτε Δικαστικός Επιμελητής ο οποίος θα αναθέτει σε έναν Πιστοποιημένο Εκτιμητή να εκτιμήσει την αξία ενός προς πλειστηριασμό ακινήτου, να εξετάζει το αν υπάρχει ή όχι η προφανής σύγκρουση συμφερόντων;

Δηλαδή να ελέγχει το ότι ο εν λόγω Πιστοποιημένος Εκτιμητής δεν είναι συνεργάτης της Τράπεζας με την οποία έχει την δικαστική διαφορά ο ιδιώτης του οποίου το ακίνητο εκπλειστηριάζεται; (Και μιλούμε μόνον για την προφανή σύγκρουση συμφερόντων εδώ…)

Ω ναί, υπάρχει και ο Κώδικας Δεοντολογίας των Πιστοποιημένων Εκτιμητών, που ο κος Στουρνάρας εφρόντισε άρον άρον να θεσπίσει (βλ. Απόφαση 19928/292 του Υπουργείου Οικονομικών – ΦΕΚ Β’ 1147/13-05-2013). Συμφώνως προς τον Κώδικα αυτόν, ο Πιστοποιημένος Εκτιμητής οφείλει να είναι πάντοτε αντικειμενικός και τα λοιπά και τα λοιπά προφανή. Οπότε τι μας ενδιαφέρει, θα μου πείτε, με ποια Τράπεζα ενδέχεται αυτός να συνεργάζεται;

Επιτρέψατέ μου να θεωρώ, μιας και τον αναφέραμε, ότι ο εν λόγω Κώδιξ έχει ακριβώς θεσπισθεί μόνον και μόνον εκ του πονηρού.

* Ο Γεώργιος Θ. Αναματερός, απόφοιτος Πολιτικός Μηχανικός του Πανεπιστημίου Λιέγης, είναι Δικαστικός Πραγματογνώμων και εξωτερικός συνεργάτης – Εκτιμητής της Εθνικής Τραπέζης της Ελλάδος. Μεταξύ των υποθέσεων που έχει αναλάβει, συμπεριλαμβάνεται και η εκτίμηση της εμπορικής αξίας του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού – Αγίου Κοσμά, για λογαριασμό της Εισαγγελίας του ΣΔΟΕ.